Tras cinco años pagando cuotas, la amortización de la hipoteca quedará exenta de comisión
Recientemente, el Gobierno en funciones daba a conocer un anteproyecto de ley que modificará las amortizaciones de los préstamos destinados a vivienda que se lleven a cabo en España. El texto, según explica Pau A. Monserrat, economista de iAhorro.com, tiene por objeto “dar mayor protección a los préstamos y créditos inmobiliarios” contratados por consumidores y concedidos por las entidades de crédito, permitiendo a los titulares de una hipoteca amortizar el préstamo de una forma más barata. A continuación, analizamos las claves más importantes que condicionan la futura nueva normativa.
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Una decisión que viene de Europa
La futura ley introducirá en el ordenamiento jurídico español el régimen de protección previsto en laDirectiva Europea 2014/17 en relación a los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. No obstante, aclara Estefanía González, portavoz de Kelisto.es, el movimiento del Ejecutivo español se produce después de que la Comisión Europea haya apremiado a España “a que transponga esa ley, ya que el plazo para hacerlo terminó en marzo”.
En este sentido, Monserrat hace hincapié en que dentro de la decisión llevada a cabo por el Gobierno en funciones de Mariano Rajoy “es muy relevante” el hecho de que se encargue al Banco de España“la supervisión de los prestamistas privados si operan a nivel nacional”. “Si operan solo a nivel autonómico siguen supervisados por las autoridades competentes de cada comunidad”, lamenta este economista.
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Amortizar será más barato
La medida estrella que introduce el anteproyecto de ley es el abaratamiento del coste de amortizar capital. Un ahorro que dependerá, agrega Maica López, responsable de contenidos de Bankimia.com, “de cuánto tiempo antes se amortiza capital”. Así, esta especialista subraya que si la amortización se produce en los tres primeros años de vida del préstamo “el titular podría tener que pagar una comisión de hasta el 0,5% del capital abonado anticipadamente”, el cual nunca superará el importe de pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista. De igual modo, matiza que en el caso de retornar la deuda durante los cinco primeros años de vida del préstamo, “el porcentaje a pagar será de hasta el 0,25%”.
Pasados ambos plazos, ninguna entidad bancaria cobrará a los titulares de una hipoteca por amortizar dicho préstamo. Además, avanza González, la nueva ley elimina la comisión de estudio, por lo que este coste únicamente se aplicará “al principio de la operación”. “Esta comisión de apertura tendrá que incluir los gastos por estudio y por cualquier otro trámite inicial”, recalcan desde Kelisto.es
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Retroactividad en el aire
Sin embargo, por el momento se desconoce si los que ya son titulares de hipotecas que deseen amortizar capital podrán beneficiarse las medidas de ahorro que contempla el anteproyecto de ley. En esta línea, Monserrat declara que las medidas se aplicarán a los créditos y préstamos hipotecarios “firmados por una persona física que sea deudor de préstamos o créditos” que estén garantizados mediante hipoteca sobre vivienda “o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles”.
Esta valoración es compartida por González, quien insiste en que “teóricamente” todas las hipotecas quedarán afectadas por la futura ley, ya que “se cree que se aplicará con carácter retroactivo”. No obstante, remarca que “lo cierto es que el texto sacado a consulta no especifica nada”. Por su parte, López añade que no quedarán afectados “los préstamos que no apliquen ningún interés y no añadan ningún gasto”. Tampoco quedarán dentro del ámbito de aplicación de la normativa las hipotecas concedidas por un empleador a sus empleados sin intereses o con un TAE inferior al del mercado.
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Hipotecas en otras divisas
La futura ley también introduce cambios en las hipotecas multidiva. En este caso, informan desde Kelisto.es, la futura normativa sobre hipotecas permitirá que quienes tengan una hipoteca en una moneda distinta al euro “puedan convertir su préstamo a euros en cualquier momento”, por ejemplo, si el cliente observa que su deuda empieza a dispararse como consecuencia de las fluctuaciones de dicha divisa.
De igual modo, se establece que el banco que haya concedido la hipoteca tendrá que informar periódicamente al usuario sobre el importe que le queda por pagar y sobre los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra “por los vaivenes de la moneda en la que esté denominada la hipoteca”, puntualiza González.
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Productos vinculados
En paralelo, la futura regulación destaca porque no se podrán vender otros productos diferentes al préstamo, a no ser que estos conlleven un beneficio a los prestatarios. Una medida, aclaran desde Bankimia.com, que hace referencia a “una rebaja en el interés”. Esta situación no se repite en los seguros que las entidades pueden obligar a contratar, pues la normativa establece, lamenta López, que el prestamista pueda exigir al cliente la suscripción de uno, “si bien no tendrá que ser obligatoriamente el que ofrezca la entidad”.
Estos cambios, critican desde iAhorro.com, en la práctica “quedarán en papel mojado”. Para argumentar este rechazo, Monserrat indica que “en la actualidad existen muchas limitaciones legales y los bancos siguen incumpliéndolas en materias tan importantes como los seguros vinculados a las viviendas”.
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Nueva política retributiva
El anteproyecto de ley presentado no afecta únicamente a los titulares de hipotecas, también plantea el establecimiento de una nueva política retributiva en las entidades bancarias. En concreto, explican desde Bankimia.com, “la ley limita el número de incentivos que pueden recibir las entidades”. Así, aclara López, “el sueldo de los trabajadores no puede estar ligado al volumen de hipotecas que vendan”.
De hecho, el texto presentado por el Gobierno en funciones sostiene que la remuneración de los empleados “no dependerá de la cantidad o proporción de solicitudes aceptadas”. Una nueva regulación con la que, indica González, se determina que “las personas que se encarguen de evaluar la solvencia del cliente no puedan recibir incentivos” por asumir “riesgos mayores a los que el futuro hipotecado podría soportar”.
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Intermediarios vigilados
Otro de los puntos calientes que introduce la nueva normativa tiene que ver con los servicios de asesoramiento y quiénes los pueden prestar. En este sentido, la futura regulación establece una serie de obligaciones para los intermediarios o asesores de crédito inmobiliario. En concreto, informa González, estos “tendrán que estar inscritos en un registro que será gestionado y controlado por la comunidad autónoma en la que opere la empresa, “o por el Banco de España, si está en varias”.
De igual modo, matiza Monserrat, la futura ley determinará que estos servicios “solo” puedan ser llevados a cabo “por profesionales que cumplan con los requisitos establecidos por la ley”. Asimismo, la retribución directa o indirecta de estos, es decir, lo que paga el asesorado y lo que paga el banco al asesor si se firma la hipoteca, “se entregue por escrito al cliente”.
